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王凯：从源头上看，原拆原建是城市更新行动和老旧小区改造的一种方式。这几年，全国很多老旧小区通过更新改造得到了面貌改观。但还有一些房子存在的问题是无法通过维修来解决的。比如，有一批年久失修的房子，无法通过老旧小区改造政策进行维修加固；还有一批房子没有独立的厨房和卫生间，不是成套住宅。因此，出现了原拆原建这种解决当前危旧住宅基本使用问题和安全问题的改造方式。

另外，一些历史文化老城的建筑有很多限制，包括建筑高度和建筑风貌等。过去，我们不太注重历史文化保护，通常是把老楼拆了再建高楼，这种方式会破坏城市的历史风貌，造成历史街区风貌的不协调。如果采用原拆原建的方式，拆除之后，在规划控制范围内，造一个高度不变或者略高一点的楼房，既解决了居民的住房问题，又保持了历史文化风貌。这种改造方式是对以往大拆大建的一种纠偏。

原拆原建中不同的改造、不同的方案乃至于后期不同的运营模式都要分别讨论。如果只是把原先危房不安全、不合理的结构改成安全的结构，再加上独立的卫生间，相对成本就比较低。如果增加了一些设施，比如两层地下车库，成本就会增加，但也要看这个车库是只解决这栋楼的停车需要，还是可以出让一部分给周边使用。再比如把一栋6层住宅拆除，建成7层住宅，一楼是底商，那么底商的权属方会有收益，这些账都要算清楚。

王凯：首先是居民达成共识很难。要建成一个什么样的房子，是造价3000元/平方米的房子还是造价5000元/平方米的房子，这需要形成共识。另外深夜一个人适合看的电影，房子改造完了以后，是否要增加附属功能，比如配套设施和地下车库，这既涉及成本，又涉及使用。不是所有居民都会同意修地下车库，因为这会增加很多成本，不开车的居民很可能会反对。

其次是房屋长期的维护。最好不要出现拆完重建后过几年又拆的事情，动土毕竟是大事，需要注重建好以后的使用和维护。如在房屋后续使用中，建立房屋体检制度，随时发现并解决使用中存在的问题，新加坡就有类似的规定，不管多少年前造的房子都要进行定期粉刷，这样再老的房子任何时候看起来都很干净，而不是破旧的感觉。同时包括房屋的设备，如管道要定期检查更换等。这样房子通过经常性的小修小补，建成50年都可以正常使用，而不需要整栋楼进行改造。

王凯：以业主意愿为主来推动拆建工作是最基本的出发点，原拆原建是件好事，政府在其中一定要发挥引导作用，如基层的党组织、基层的居委会要发挥组织作用，在居民达成共识的基础之上，政府要助一臂之力让原拆原建更加合法合规。一个项目是否符合规划的要求？新造的房子是否符合现在住宅的一系列技术规范？新造的房子在消防安全等问题上是否达标？这些方面都应该是政府引导、严格管理，并在政策上给予一定的扶持。原拆原建项目的启动从前期的立项，到后期的施工，再到竣工验收，都要政府规范化的管理，有一整套规范化的施工流程和验收管理制度。

王凯：首先是规划环节。原来的土地出让，只关乎这块地拍卖出去到底是盖住宅，还是盖商店、盖工厂，没有把住房拆了又盖住房的。那么这件事规划上是否许可，新建住宅可否增加面积、突破原有的容积率，建筑体量“宽一点、胖一点、高一点”是否许可，都与规划相关。我认为，规划政策要支持和鼓励原拆原建，因为这是城市更新中比较新又比较好的一个类型，可以在投入资金较少的前提下解决居民的实际问题。

王凯：我认为原拆原建会是一个趋势深夜一个人适合看的电影，但不一定会是大趋势，因为这件事仍然众口难调。房改前，原拆原建做起来也许比较简单，因为都是单位住宅，一栋楼的居民都是同一个单位。商品房时代居住人群多元，收入水平差距大，年龄差距大，原拆原建就不太容易了。现在各地原拆原建能够做成，无论是地方政府还是原住居民都很有勇气。